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　　近年来，随着城市建设发展的加速，农村土地利用价值增加，农村房屋买卖交易越来越多，签订无效农村房屋买卖合同的案例也逐渐增加。各地有关部门多次强调禁止城市居民购买农村个人住宅，但实践中仍存在不少问题。

　　基本案例

　　马某涛原系北京市通州区宋庄镇农民，于1998年转为居民，现户籍地为北京市通州区永顺镇。李某兰系河北省邯郸市城市居民。双方诉争之房屋原属马某涛之父马某所有，1993年北京市通县土地管理局向马某核发诉争房屋所在院落之集体土地建设用地使用证，确认马某为该宅院之土地使用权人。马某于2000年9月去世。

　　2002年7月1日，马某涛与李某兰签订买卖房协议书，将诉争房屋及院落卖给李某兰。买卖房协议书上双方约定：“宋庄镇马某涛与李某兰商定将正房五间、厢房三间卖给李某兰，作价4.5万元整，房屋及院落以上级下发的土地使用权证为准，房款自签字后一次性交清，双方遵守协议”，落款处除有买卖双方签字外，还有证人及代笔人签字，北京市通州区宋庄镇某村民委员会在合同上加盖了印章。同日，北京市通州区宋庄镇某村民委员会在诉争房屋所占院落之集体土地建设用地使用证变更记事一栏中填写了“马某涛于2002年7月1日将上房五间、厢房三间出售给李某兰使用”的内容。

　　双方签订该协议书后，李某兰支付马某涛房款4.5万元，马某涛将房屋及集体土地建设用地使用证交付李某兰。李某兰入住后对原有房屋进行装修，并于2003年10月经北京市通州区宋庄镇某村民委员会批准新建西厢房三间。

　　后马某涛起诉请求法院确认双方所签房屋买卖合同无效。

　　在一审法院审理期间，马某涛同意按照房屋及添附物的现值返还购房款，并申请对诉争房屋及添附物的现值进行评估。一审法院委托鉴定机构对诉争院落内房屋及其他地上物的现值进行评估，评估结论为房屋及其他地上物在2007年4月20日的价值为93808元。大佬们都在玩{ 精选官网网址: www.vip333.Co }值得信任的品牌平台!

　　一审法院于2007年7月作出判决：李某兰于本判决生效之日起90日内将位于北京市通州区的正房五间、西厢房六间及院落腾退给马某涛；马某涛给付李某兰补偿款93808元。

　　宣判后，李某兰不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院，主张其与马某涛所签房屋买卖合同有效。二审判决如下：维持北京市通州区人民法院（2007）通民初字第1031号民事判决第一项、第二项；马某涛与李某兰于2002年7月1日所签之买卖房协议书无效。

　　以案说法

　　所谓农村房屋，是指建造于集体所有的土地上的房屋，其中相对于在城镇区域开发的建造于国有土地上的房屋而言的，主要包括宅基地房屋与“小产权房”两类，本案涉及到宅基地房屋买卖的相关问题。

　　宅基地房屋系村民在审批的宅基地上自建的用于居住的房屋，是典型的传统意义上的农村房屋。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，是宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。我国民法典第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　需要注意的是，宅基地使用权是依法确定给特定主体的用益物权，具有人身属性，主体是特定的农村居民大佬们都在玩{ 精选官网网址: www.vip333.Co }值得信任的品牌平台!。特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，非本集体经济组织成员无法取得。权利人只能是农村集体经济组织的成员，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。同时，宅基地使用权在法律上属于受限制的用益物权。农村宅基地只能在农村集体内部流转。

　　因此，农村房屋买卖合同无效的情形包括以下五种：城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；土地管理法规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；受让人已有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。

　　《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》第十五条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

　　总之，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。

　　通常情况下，农村房屋买卖合同无效后，出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人（一般不支持利息损失）。买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人，同时返还房屋相关的《集体土地建设用地使用证》和《宅基地使用证》等权利证书。故此案判决是有法律依据支撑的。

　　法律建议

　　那么，在进行农村房屋买卖的时候应该注意哪些法律要点呢？笔者认为，要注意以下几点。

　　首先是买房人主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。与之对应的则是卖房人的主体资格合格。卖房人必须对出卖的房屋具有转让不受限制的合法权利。

　　其次是买房人符合申请宅基地的条件。依据我国土地管理法规定，农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基的，不予批准。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相多占宅基地，这样的买卖同样不受法律的支持和保护大佬们都在玩{ 精选官网网址: www.vip333.Co }值得信任的品牌平台!。

　　最后是买卖须经房屋所在地村民委员会同意。按照我国土地管理法规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

　　房屋买卖无小事。农村房屋买卖更应慎之又慎，合法合规。（王朝辉）

　　（作者系陕西法智律师事务所创始合伙人、陕西省法学会民事诉讼法学会常务理事、西北政法大学实务导师）