2022北京最强买房攻略｜110个板块的客观比较

　　写在前面：

　　本文研究时间历时长达一年，

　　研究范围覆盖北京10个区域110个板块。

　　在充分客观理性的基础上，

　　筛选出价值暂未透支、

　　仍具备一定升值潜力的板块。

　　本文适用于普适性的需求，

　　力争简洁明了，

　　希望对您有一定的参考价值。

　　我们只买对的，不买贵的。

　　2022年房地产市场注定玄幻，

　　作为从业者，我们始终需要对市场保持敬畏；

　　作为客户，我们同样需要保持理性；

　　动辄大几百万上千万的花费，

　　以及建立美好家庭的愿望，

　　也希望最终都可以得到市场和房企的尊重。

　　Part One / 研究背景

　　市场趋势1

　　全国房地产流动性危机逐渐解除，未来仍将作为支柱产业长期存在，将持续发挥经济稳定器作用。

　　自今年下半年以来，整体市场成交走弱。近2~3个月，中央以及各地政府密集发声，逐步从政策端、人口端、信贷端全力支持房地产挺过这个冬天，同时支持房地产健康有序发展，树立行业信心。

　　比如甘肃、天津、武汉等放宽落户门槛，宁波以及东北三个省会城市政府开始发放人才购房补贴，湖南、广东等公积金贷款提高额度、放宽申请条件，深圳带头调低房地产贷款利率等...

　　市场趋势2

　　研究机构预计全国房地产商品房销售面积、投资/GDP比重今年见顶，并将长久难以突破，但一线、二线、三四线城市预计市场表现分化较为明显：

　　①一线城市成交规模预计继续增长；

　　②二线城市分化态势延续，预计整体成交规模稳中有增；

　　③三四线城市市场规模预计高位回落。

　　城市间成交分化明显，一线城市凭借其不断增加的供地规模和源源不断的人口增量支撑，成交规模仍将持续增长。北京作为一线城市的重要代表，城市安全度非常高，是稳增长的主要战略根据地，具备较高的投资价值。

　　市场趋势3数据来源：天朗数据库

　　北京房地产成交强势，在危险的边缘不断试探，但政策性市场稳字当头。

　　北京2021年成交金额已经突破2016年历史高点，全年新房+二手房成交金额超过1.4万亿元，新房不含保障房、共产房的全年成交金额超过4200亿元。

　　从2021年7月开始，随着北京信贷收紧、严查离婚等多项措施颁布，二手房成交收紧，紧接着就传递到新房市场。2021年10~12月二手房成交量仅维持在0.5万~1万套，而在去年同期二手房成交量则维持在1.3万~2万套，和去年同期相比不足一半。

　　在下半年市场极速收紧的状态下，全年市场成交仍超越了2016年历史高点。这不由得让我们思考，假如政府未出台政策抑制需求，北京是否将要到达一个新的充满危险的临界点？

　　我们不得而知。

　　Part Two / 研究目的

　　北京市辖区范围分布较广，面积足足有1.64万平方公里，1个北京≈8.42个深圳≈2.5个上海≈2.2个广州≈1.4个天津。如果尝试把北京东南西北各个板块在同一维度进行拉通比较，这个过程是非常繁琐的，难度也比较大。

　　由于北京房价总价门槛上升的越来越高，目前刚需刚改客户基本是全城选房的状态。因此，板块间的排序就尤为重要，可以在买房时针对板块间质素进行更合理的比较和筛选。

　　本文将带您发掘北京板块价格洼地，寻求性价比更高的居住板块。希望购房者可以充分节约6个钱包，省下钱来好好生活。

　　彻底解决买房的三个痛点：性价比（省钱）！效率 （省事）！安心 （省心）！

　　Part Three / 研究范围

　　本文依据行政划分、历史成交量及规划等因素，将北京朝阳区、海淀区、丰台区、石景山、门头沟区、昌平区、大兴区、通州区、顺义区、房山区10个区域110个板块的客观质素进行了拉通梳理。北京板块示意图

　　Part Four / 研究思路

　　第一步：结合现状、规划利好因素（包含板块面积、建筑风貌、教育数量、交通情况等15个指标因素），对110个板块进行客观质素赋分（现状分值、未来分值、差值）；

　　依据板块细分评级方法，将同能级板块归类，110个板块可归类为6个能级板块，已知前4个能级板块进入安全度较高；

　　第二步：依据各板块二手房均价差异，将同价格段板块归类，再进行差值（未来-现状）从大到小排序。若差值相同，则现状分值越高排序越靠前；

　　第三步：筛选同价格段内板块排名前50%、具备利好差值（差值≠0）且板块二手房价格相对更低的板块，同时板块现状能级需要位于前4能级；

　　第四步：筛选出产业+教育、教育+交通、交通+产业三个组合因素差值（未来-现状）排名前10%板块，同时取三个组合因素全集；

　　第五步：综合第三步、第四步结果，得出最终重点关注板块。

　　板块质素赋分是所有研究的基础，也是耗时最长的部分，前前后后历经约1年的时间。在这期间，对指标选取、度量等各方面进行了多次尝试和优化，并力争穷尽搜集110个板块现状、未来规划，最终建立起合理的板块指标评价体系，也将这10个区域110个板块板块价值彻底拉通排序。

　　此处省略板块能级细分评价方法等介绍。在上述计算步骤中，我主观将产业、教育、交通三个因素作为购房时重点考虑的因素，同时假设这三个因素的权重是相同的。其实不同的购房者在买房时肯定会产生不同的需求和见解，因为每个人所关注因素的权重是不同的，因此价值板块构成排序也将随之发生变化，这也就是常说的“仁者见仁，智者见智”。

　　Part Five / 研究结论

　　话不多说，我们直接来看干货。

　　本文依据筛选规则，从10个区域110个板块中筛选出25个板块，全市东南西北方向都有分布。分区来看，包括通州区4个、大亦庄1个、朝阳区5个、顺义区3个、昌平区1个、海淀区4个、石景山区1个、丰台区3个、大兴区2个、房山区1个。

　　图示左上角表格对2021年各板块二手房均价所处的范围进行了划分。色块颜色越深，代表该板块的二手房均价越高。图：机会板块筛选结果

　　1. 通州区重点关注板块：4个

　　①通州老城区（二手房4-5万/㎡）

　　②运河核心区（二手房4-5万/㎡）

　　③运河北组团（二手房3-4万/㎡）

　　④运河东扩区（项目成交极少，住宅用地管控）图：通州区板块位置分布

　　通州区较为核心的板块位置大部分上榜，可以说通州是北京未来发展的重点区域，利好释放最为集中、潜力最大。目前受制于政策影响，作为北京房价管控最为严格的区域，板块安全度高。随着各项规划即将在2025年前后落位，以及板块内新房供应增加，通州房价可能将迎来一轮抬升机会，二手房、新房都可以考虑。

　　通州老城区板块是通州发展最成熟的区域，目前医疗、教育、交通等配套资源基本已兑现，价值即将起飞。但板块内目前在售住宅新房价格较高，户型及配置参差不齐，去化表现一般，购买时需要擦亮眼睛。板块二手房价格从阴跌到企稳，长期看有较大增长潜力。

　　运河核心区板块以商务服务功能为主，板块仍在加紧建设中，未来住宅用地新增机会渺茫。在售新房项目以老项目为主，区位绝佳，但产品力不敢恭维，看新房的同时也可以多关注周边二手房项目。

　　运河东扩区板块是北京市政府所在地，以行政办公功能为主。周边以公务员家属楼自住房为主，严控新增供地，未来商品住宅供应机会渺茫，但仍有居住用地预留，可长期持续关注。

　　运河北部组团板块主要承担居住功能，作为运河东扩区和核心区的辅助居住功能区，将是未来通州副中心住宅项目重点供应区域。其凭借距离市政府和核心商务区较近的优势，未来板块潜力提升较大。但由于板块内通州殡仪馆仍未搬迁（计划3年内实现土地腾退搬迁，已经发文），严重制约板块价值，同时也制约板块内二手房、新房成交。如果不在意距离殡仪馆原址较近的劣势，板块项目价格还是很合适的。北京2022年一批次供地中就供应了一块，政府指导价在5.5万元/㎡，周边尾盘在售限竞房项目限均价5.2万元/㎡，该限竞房于2019年底开盘销售，至今仍未售罄。

　　2. 大亦庄重点关注板块：1个

　　① 台湖（二手房3-4万/㎡）图：大亦庄板块位置分布

　　台湖板块交通便捷（地铁17号线南段开通），道路连接性强，待开发土地较多，具备承接城区外溢客户的基础。从2013年开始，泰禾、万科等众多知名开发商在此取地建设。板块为新兴发展区域，规划重点发展主题旅游、演艺娱乐等产业，2020年被规划纳入大亦庄范围。板块近年土地热度较高，目前板块借势北京城市副中心发展与亦庄新城建设，区域内轨道交通、产业等各项配套加速落地。近2年新增商品房以限竞房、共产房为主，受到通州双限政策影响，在各项利好较多情况下，价格增长仍受限，但未来双限政策可能将面临一定松动。2021年底，在亦庄2022年土地推介会上，亦庄经济开发区开发建设局的工作人员明确表示：

　　“亦庄正在向市里申请，让在亦庄新城工作的人员可以在整个亦庄新城范围内购房，不必再执行通州的双重限购政策。”

　　至此之后，暂无其他官方消息，一切静待佳音。就目前情况而言，板块价格平稳，刚需刚改客户可以考虑。不知道在政策细则出台后，市场是否会像去年亦庄独立学区政策出台后一样火热？

　　3. 朝阳区重点关注板块：5个

　　①亚运村（二手房8-9万/㎡）

　　②金盏（二手房7-8万/㎡，二手成交量较少）

　　③酒仙桥（二手房6-7万/㎡）

　　④四惠-百子湾（二手房6-7万/㎡）

　　⑤朝阳北路（二手房5-6万/㎡）图：朝阳区板块位置分布

　　备注：①CBD核心 ②CBD东 ③朝阳公园 ④四惠-百子湾 ⑤工体 ⑥国展-柳芳 ⑦太阳宫 ⑧霄云路

　　朝阳区五个板块呈现距离核心产业位置较近的显著特点，非常有利于职住平衡。

　　金盏、朝阳北路板块近期新房潜在供应较多，板块未来价格抬升速度可能较快。金盏板块新房项目多为2021年顶价获取，土地成交楼面价较高，为了保证一定利润，很难做过多降价或优惠，开发商也很难追求精益求精。朝阳北路板块潜在供应项目为2021年北京三批次供地中紧临广渠路的郭家场地块，地块被联合体底价获取，可售住宅楼面价约4.4万元/㎡，销售指导价6.98万元/㎡，周边品质较好次新房成交均价在5-5.5万元/㎡。地块大概率将排布刚需刚改类产品，同时开发商为了提速回款，开盘可能会存在一轮让利，可以适当关注。

　　亚运村、酒仙桥、四惠-百子湾三个板块发展成熟，基本以二手房市场为主。这三个片区范围不小，大部分居住片区距离轨道交通不是很便捷，因此部分房产价格还在大部分客户的预期内，预计板块未来价格将持续平稳抬升。

　　4. 顺义区重点关注板块：3个

　　①中央别墅区（二手房6-7万/㎡）

　　②天竺空港（二手房4-5万/㎡）

　　③顺义新城（二手房3-4万/㎡）图：顺义区板块位置分布

　　中央别墅区板块不用多说，改善客户首选。天竺空港板块指的是新国展、后沙峪连片区域，顺义新城板块指的是马坡区域。这两个板块与朝阳区、顺义城区板块交通连接性强，是外溢客户集散地。板块新房二手房并存，市场竞争充分，价格适中，有较大选择范围。

　　5. 昌平区重点关注板块：1个

　　①回龙观（二手房4-5万/㎡）图：昌平区板块位置分布

　　回龙观板块是昌平唯一上榜板块，早期有“京城睡城”之称，近年来受中关村产业外迁利好，产城均衡发展。2021年板块二手房增长势头迅猛，带有学区资源的次新二手房项目成交均价已经上涨至7万元/㎡+。板块未来产业结构、生活配套将进一步升级，将实现与海淀和昌平未来科学城互通互联，带动整体板块职住均衡发展。目前板块在售多个新房项目，凭借码农等客户超强的购买实力和项目组团推广能力，成交较为火热。

　　6. 海淀区重点关注板块：4个

　　①中关村（二手房10万/㎡+）

　　②学院路（二手房9-10万/㎡）

　　③清河-西三旗（二手房7-8万/㎡）

　　④海淀北部新区（二手房5-6万/㎡）图：海淀区板块位置分布

　　中关村、学院路板块随着昌平南延线、16号线、12号线的落位，以及北京北站的重新启用，丰富的生活配套、良好的产业基础、及人口支撑基本已兑现，核心区位价值不可动摇。两板块基本以二手房市场为主，但是今年学院路板块又将有新型共产房项目供应，个人产权比例90%，售价约10万元/㎡。该项目是高标准住宅，位于东升镇京昌路附近，可以适当关注，最小户型可能也要125㎡，小户型大概率一房难求。

　　清河-西三旗板块作为京西北大型生活区，人口密度高。板块除昌平线南延、19号线支线利好外，清河交通枢纽将承担越来越重要的作用。区域也将补足医疗短板，加之强势产业支撑，该板块未来价值不可估量。

　　海淀北部新区板块分布范围较广，目前处于产业先行阶段，基础配套在逐步跟上，土地价值在快速上升期。板块未来将作为海淀重要的新增住宅供应区域，最近推广火热的永丰新房项目就在该板块内。

　　7. 石景山区重点关注板块：1个

　　①苹果园（二手房4-5万/㎡）图：石景山板块位置分布

　　苹果园板块是石景山区重点成交和提升潜力最大的板块，板块受冬奥、新首钢地区建设，以及北辛安、西黄村等地区棚改进展、建设用地腾退及城市更新进程加快的利好因素影响，配套资源得到全面升级，可以有效改善城市界面，焕发区域经济活力，巩固提升板块价值。目前板块内各类型住房供应充足，市场竞争红海。板块价格有明显上限，冬奥后持续发展动力有待考量，但因为该板块仍将长久作为海淀外溢客户的首选区域，所以也非常值得关注。

　　8. 丰台区重点关注板块：3个

　　①丽泽商务区（二手房6-7万/㎡）

　　②洋桥（二手房6-7万/㎡）

　　③总部基地（二手房5-6万/㎡）图：丰台区板块位置分布

　　丽泽商务区板块价值不用言表。板块定位是新兴金融功能区，区域未来将重点提升交通便利性和改善生态环境，将加强与金融街、CBD联系，发展成为南部城市地标。板块基本面没有问题，但购房时需关注微环境，部分区域存在拆迁难、进入性差等明显问题，对房产价值持续增值存在一定影响。

　　洋桥板块未来随着玉泉营物流集散地功能调整以及14号线、19号线开通，板块交通会更加便利，城市界面将显著改善。板块内大量老旧居民区存在一定旧改机会，可以关注一些核心位置的老旧小区。

　　总部基地板块属于中关村丰台园的一部分，是国家自主创新示范区重要组成部分。板块在继续巩固和发展产业的基础上，将调整白盆窑等物流集散地功能，继续完善教育、交通等配套资源，不断促进职住平衡。随着花乡三兄弟即将交房，板块也即将热闹起来。

　　9. 大兴区重点关注板块：2个

　　①瀛海（二手房5-6万/㎡）

　　②黄村（二手房4-5万/㎡）图：大兴区板块位置分布

　　瀛海板块是近两年才依托旧宫与亦庄发展起来的，起步较晚，配套资源待完善。板块定位为亦庄新城协作配套小城镇，将建设国际一流智能网联驾驶创新中心和产业基地，产业支撑力相对较强，但生活配套落位不足。板块凭借中海项目的热销，成交量价曾一度走高。2021年板块存量见底，未来半年供应以共产房为主，有利于平抑价格。

　　黄村板块是大兴传统居住板块，核心区已完全成熟，本地居民较多，享有人口优势。随着各项规划落位，板块各项配套也将进一步补足，除了4号线外，远期规划仍将补充19号线、20号线等，轨道沿线项目将具备较大升值潜力。目前板块内新房价格不高，可适当关注。

　　10. 房山区重点关注板块：1个

　　①长阳（二手房3-4万/㎡）图：房山区板块位置分布

　　长阳板块指的是我们通常理解的长阳、良乡大学城区域，这是房山区发展最成熟的板块，距城区交通连通性最强，板块价值最高。板块有较多知名开发商拿地，住宅集中度较高，人口居住较为密集。由于板块价格相对较低，是城区外溢人口的首选，出行体验不佳。板块未来规划定位为科技金融创新转型发展示范区，将用产业支撑起板块发展，在板块内实现职住平衡。规划很美好，落位可能仍需要一段时间。

　　以上就是叨叨对筛选出板块的客观评价和理解。购房需求因人而异，也欢迎研究探讨，可扫码添加微信公众号，后台沟通。

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